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不动产登记真的来了你想知道的都在这里,伙伴们快来围观

来源:粤辉房地产www.cwf666.com发布日期:2019-11-21

国土资源部、住建部等多部委正紧锣密鼓地推动不动产统一登记系统全国联网,目前超


过1000个市县的不动产信息平台端口已经接入全国,浙江、福建等省份也完成了全省


不动产信息端口与全国的对接。


不动产统一登记系统全国联网的进程表是,2017年年底完成、2018年投入运营。5月


以来,国土资源部又连续下发通知,要求国土部排查不动产登记“中梗阻”,不动产抵押登记办理时限压缩至10个工作日……


目前,不动产登记的“中梗阻”在哪里? 不动产登记联网是否为房地产征税做铺垫?房价


会不会降?个人房产信息会不会遭泄露?针对大家普遍关心的四大问题,国策君特地请


来北京大学房地产法研究中心主任楼建波给大家解疑释惑。


不动产登记的“中梗阻”在哪里?


目前,全国大多数城市虽然房屋和土地登记形式上实现了统一登记,但因房屋交易和登


记被拆分,房屋交易管理职能由房管部门承担,包括房屋登记在内的不动产登记由设立


在国土部门的不动产登记机构负责,交易管理和权属登记如果衔接不好,就会给群众带


来了不便。


楼建波分析,在不动产统一登记之前,从购房资格的审查、房源的核实到网签、预售合


同登记备案,直至最后的权属登记等都在房管部门完成。目前的新问题是,不动产登记


相当于要走完两套程序,一是房屋交易管理程序,二是不动产登记程序。


市民买卖房屋要经过两套程序,就等于排两次队,向两个部门提交同样的资料。而如果


房管、国土两个部门之间能够沟通,实现信息共享,市民提交给一个部门的资料,另一


个部门通过政府网络调取所需资料和信息,市民就可以省去一次排号排队的折腾。而如


果房管和国土部门在为市民办理不动产登记时,能够通过政务信息系统调取已经登记存


储在系统中的证件信息和相关资料,市民还可以少准备一些证件、资料,减少排号排队。


另一个问题是,过去不动产只登记房屋,很少有登记土地。现在不动产统一登记是将房


屋和土地一起登记,对地和房的对应工作要花时间。


“这一方面是我们在制度设计时有些领域没有考虑得十分周全;另一方面从长远看,不


动产登记能提高效率。政府部门应该研究房屋交易管理和登记顺利衔接的举措。”


国策君从国土部近日下发的排查“中梗阻”通知中看到,通知要求优化业务流程,简化办


事环节,完善信息系统,不得设置没有法律依据的前置条件,不得增加没有法律法规规


定的申请材料,切实做到“信息多跑路、群众少跑腿”,打通不动产统一登记制度实施


的“最后一公里”。


为房地产税开征做铺垫?


不少人关心,不动产登记全国联网,是不是在为房地产税开征做准备?


楼建波认为,首先,房产税将来很有可能是地方税种,即针对在同一个城市拥有一套或


以上的房子进行征收。这一点成立的话,不动产登记联网和房产税之间没有必然关系。


同时,在不动产登记统一前,上海和重庆等城市也有征房地产税的先例,很多城市已经


做过“空转”,即在系统里测算。因此,这一机制不是建立在不动产统一登记的基础上。


目前许多人预测的算法有些简单,即考虑全国有7套房,交6套房的房产税。但是以这


种算法,哪套房不征收呢?我个人认为,户籍所在地房屋、经常居住地的房屋和外地的


房屋,适用条件是否可以不同?按最新的说法,“房屋拿来住不是拿来炒”,那么常住地


的第一套房是不是不用交呢?


当然,不动产统一登记会为房地产税征收提供便利。房地产税是针对房屋和土地的不动


产单元进行征收。在原来分开登记的条件下,大多数老百姓只有一个房产证和的大土地


证,统一登记后房地一体,测算应该更容易一些。


再讨论一个问题,如果房产税开征,你会卖房吗?房产税是不是带有惩罚性,如第三套


比第二套征收得高?“房屋拿来住不是拿来炒”,那么不住的房子就要多征税?“我认为不


会这样操作,政策导向应该是你如果不住应该租出去。根据征收类似房产税的国家经


验,房东的房子如果租出去,就由承租人来承担房产税,当然双方在租价上有交谈筹码


空间。”楼建波说。


他分析,房产税征收税收主要有三个理由:(1)筹集国家财政收入;(2)收入再分


配;(3)政府表达禁止惩罚态度的方式。对于地方政府而言,过去土地财政难以为


继,房产税比土地出让金更有意义,收入再分配也是有说服力的征收原因。但是第三点


不应该成为房产税的主要征收理由,没有必然性。目前学者正在研究未来的征收税基,


是按照房屋面积还是房屋价值?如果按照房屋价值,则可能由于房价涨跌而缴纳不同的


房产税。


全国联网后房价到底会不会降?


楼建波认为,不动产登记与房价没有必然联系。就房价本身来说,最终决定因素还是供


求关系。房地产周期中的短期主要受信贷政策、货币政策、限购政策等影响,而长周期


则由人口、产业、经济等决定的城市价值影响。因此,全面完成不动产统一登记工作,


短期来看可能会导致一些多套房产所有者出售房产,但从长期来看,反而有利于住房回


归居住本职功能以及促进房地产市场稳定发展。


对于大家关心的是否对于反腐有积极帮助。楼建波认为,统一登记以后,对查处腐败分


子不动产确实是有好处。如果没有联网,不容易预测腐败分子可能在何处有房产,而登


记的终端是每一个县和市,可以想见这样的成本会有多高。而且,一些人的房产不登记在自己名下,信息不好搜集。统一登记之后,一定会提高准确度。


是否能够打击炒房?楼建波认为有一定效果,统一的信息平台掌握了更多数据,可以及


时监测全国的情况。但是他认为打击炒房更多靠税收政策或者国家宏观调控,例如土地


供应和房屋去库存。宪法保护公民私有财产,很少会对买了8套房的人有惩罚措施。


那么征收房产税后,房价会不会跌呢?“我们现在把太多的东西和宏观调控、打压房价


联系在一起。我曾经表达过一个观点,如果房价高了就要征房产税,那是否可以说如果


房价低了就不征收了?税收政策的制定不是这么草率的,房产税有自身的规律和道理。”


事实上,征收房产税的初衷恰恰是调控房地产市场的畸形发展。2011年1月28日,上


海、重庆两市作为试点城市开始房产税征收。从实施方案看,在上海,家庭人均住房建


筑面积少于60平方米的,给予免税;在重庆,纳税人在房产税征收施行前拥有的独栋


商品住宅,免税面积为180平方米,新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100


平方米。这些规定,实际上将大部分的老百姓“排除”出了缴税群体。


因此,对于有自住需求的购房者,不必过多考虑未来房地产税的问题,只要价格合适就


可以择机购买。而对于那些有投资投机购房需求的人,则需要认真考虑未来房地产税推


出后,对于持有成本和投资收益的影响。


个人信息会泄露吗?


网上有种说法,不动产登记联网后,会“以人查房”,不少人人担心自己的房产信息泄露。


楼建波分析,这个担心是没有必要的,不动产登记信息也不是谁想查就能查。为了保护


公民的个人隐私,《不动产登记暂行条例》严格限定了查询范围和查询申请人。只有权


利人、利害关系人、有关国家机关有权依法查询、复制不动产登记资料。这个担心没有


必要。另外补充一点,即使有些部门有权进行查询,它使用的信息必须和查询目的一


致,如果不正当使用信息,将会承担法律责任。


信息联网并不意味着个人住房信息对任何人、在任何地点都可以公开,不动产登记制度


与财产公开制度有显著差别,不动产登记制度宗旨强调的恰恰不是公开而是保护。


“房子的问题关系到每个人的切身利益,所以每次一有消息,便容易引发恐慌和流


言。”楼建波认为,我国不动产登记政策借鉴的是德国和澳大利亚模式。那我们还可以


借鉴一下英国,英国在1925年就立法做不动产统一登记,上世纪90年代才在全国完成


不动产统一登记。过渡期长的坏处,是有很长时间双轨制。好处在于制度改革的成本比


较低,这个成本不仅是金钱上的,还有心理上的成本。这个改革是让大家愉快地自然而


然地接受,没有造成人心惶惶,流言四起的状态。


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